פסק-דין בתיק ה"פ 8433-09

בקשה למתן צווים הצהרתיים על דבר בטלות הערת אזהרה שנרשמה לטובת המשיבים על מקרקעי המבקשת.

העובדות וההליכים

1.       במהלך חודש אוגוסט 2005 פנה אל המשיבים 1 ו-2 (להלן - המשיבים) גיל מסטיי, שהיה אז בעל המניות והמנהל של חברת אלומות מ"ג הנדסה בע"מ, ומסר להם כי קבוצת החברות 'אלומות' רוכשת קרקע בשכונת בקעה בירושלים לצורך הקמת דירות יוקרה ופרוייקט מסחרי. הוא הציג בפניהם דגם של הפרוייקט העתידי. עוד מסר להם כי משקיע קנדי מתעניין בפרוייקט, וכדי להצליח לגייסו למתן מימון יש ליתן לו בטוחות באופן מיידי. לפיכך הציע להם כי בתמורה לדירה שיקבלו בפרוייקט יימכרו את דירת המגורים שבבעלותם, וכבר לאלתר ימשכנו אותה לטובת המשקיע. המשיבים נאותו. שמאי מטעם גיל מסטיי נשלח לדירת המשיבים כדי לאמוד את שוויה. כמו-כן נשלח אליהם מסמך "סיכום דברים (לצרכי מו"מ בלבד)", ולפיו ייחתם בין הצדדים הסכם שיאפשר לחברת אלומות לגייס כסף מאת גורמי מימון באמצעות שיעבוד הנכס של המשיבים, ובתמורה תעמוד למשיבים האופציה לרכוש דירה בפרוייקט (נספח י"ב לכתב התשובה).

2.       ביום 30.8.05 התאגדה חברת 'אלומות בקעה בע"מ', היא-היא המבקשת (בהמשך שינתה את שמה ל'אסדן ישראל בע"מ'). כבעלי מניותיה, בחלקים שווים, נרשמו 'בלימן הודינגס' והחברה הנ"ל של מסטיי, 'אלומות מ.ג. ניהול וייזום בע"מ'. כעבור יומיים, ביום 1.9.05, נרשמה המשכנתא על דירתם של המשיבים אצל רשם המקרקעין, לאחר שמסטיי מסר למשיבים כי עניין המימון דחוף ביותר, ולפיכך ישנו צורך בחתימה על מסמכי המשכנתא באופן מיידי. ימים אחדים לאחר מכן רכשה חברת 'אלומות בקעה' את המקרקעין לצורך הקמת הפרוייקט - חלקות מס' 37 ו-40 בגוש מס' 30015, ברחוב דרך בית לחם 66 בירושלים (להלן - המקרקעין).

3.       חלפו כעשרה חודשים, וביום 13.7.06 נחתם הסכם מכר מפורט בין המשיבים לבין חברת אלומות בקעה (נספח א' לבקשה). על-פי האמור בו, מכרה אלומות בקעה למשיבים דירה מסויימת מתוך הפרוייקט, 166 מ"ר גודלה, ובה 4 חדרי שינה, מרתף, גינה צמודה וחניה לרכב. סעיף 7 להסכם קובע את הדרך להבטחת הכספים שישלמו המשיבים, ולפיו התחייבה המבקשת למסור למשיבים "ערבות בנקאית או כל בטוחה אחרת לפי חוק המכר (דירות)... בגין כל תשלום ותשלום...", וכי המשיבים ישיבו את הבטוחה הזו מיד לאחר שהמבקשת תעביר לידיהם "העתק נאמן למקור של נסח טאבו מאושר המעיד כי נרשמה הערת אזהרה לטובת הקונה בגין עסקה זו", ולאחר שהחזקה בדירה תימסר לידי המשיבים.

4.       סעיף 16.14 להסכם שלל במפורש את זכותם של המשיבים לרשום הערת אזהרה: "הקונה לא יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה בגין עסקה זו בלשכת רישום המקרקעין, והוא מתחייב שלא לעשות כן, אלא לאחר קבלת הסכמה מפורשת ובכתב של המוכרת". עוד קובע הסעיף הזה כי "אם הקונה יפר את התחייבותו זו ויגרום לרישום הערת אזהרה לטובתו בגין עסקה זו, אזי המוכרת תהיה זכאית לפעול למחיקת הערת האזהרה... ולשם כך לעשות שימוש, בין היתר, ביפוי הכח הנזכר בסעיף 15.3 לעיל ו/או לעתור למחיקת הערת האזהרה בבית המשפט, והקונה לא יהיה זכאי להתנגד למחיקתה". בנוסף לכך נקבע כי "הקונה יישא בכל ההוצאות, ההפסדים, והנזקים שייגרמו למוכרת בשל רישום ההערה וקיומה, ובשל ההליכים למחיקתה". דוגמת נוסח ייפוי הכח הנזכר, ייפוי כח נוטריוני בלתי חוזר שהמשיבים היו אמורים להחתים עליו נוטריון, צורפה כנספח ו' להסכם. אין מחלוקת כי המשיבים חתמו את שמם על הנספח הזה, במסגרת החתימה על החוזה. המבקשת טוענת כי מסרו גם את ייפוי הכח כשהוא חתום, כדי שימלא את ייעודו, בעוד שהמשיבים טוענים כי המסמך החתום שהמבקשת מציגה זוייף על ידי המבקשת; אולם נניח למחלוקת זו שאינה ענייננו כאן.

5.       ביום החתימה על ההסכם מסרה המבקשת למשיבים אישור חתום בחתימת ידו של מסטיי, מנכ"לה, הפוטר אותם מתשלום התמורה: "למרות האמור בהסכם הנכם משוחררים מכל תשלום הנזכר בהסכם על חשבון רכישת הדירה וההוצאות הנלוות עד למועד בו תימכר דירתכם ברח' כובשי קטמון 28 בירושלים [=דירת המגורים שהיתה למשיבים]" (נספח י' לכתב התשובה). העיסקה דווחה לרשויות המס. המבקשת החלה בתשלומי מס רכישה בסך של כ-170,000 ש"ח.

כשנה ורבע חלפה, וביום 8.10.07 נרשמו המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין על שמה של אלומות בקעה. כעבור שבוע מסרה אלומות בקעה למשיבים הסכמה נוספת לדחיית התשלום הראשון, למועד בלתי מוגבל (נספח י"א לכתב התשובה).

6.       אלא שבחלוף שבועיים נוספים, ביום 1.11.07, הוגשה מטעם קבוצת החברות אלומות שבשליטת גיל מסטיי ושמעון מידני בקשה להקפאת הליכים (פש"ר 4302/07 לפני כב' השופט יוסף שפירא). הבקשה לא כללה את המבקשת עצמה אלא חברות אחרות בלבד, וביניהן גם חברת אלומות מ.ג. ניהול וייזום בע"מ, שהייתה כזכור בעלת 50% ממניות המבקשת. לאור בקשתן, מינה בית המשפט נאמן בהליך הקפאת הליכים לקבוצת חברות אלומות. בהמשך הוצא להן צו פירוק. אף שהמבקשת כאמור לא נכללה בהליכי ההקפאה והפירוק, הזדרזו המשיבים לרשום הערת אזהרה על הנכס לטובתם, מחמת חששם כי כלתה גם אליהם הרעה וההסכם עמם יופר.

7.       כשנודע למבקשת על רישום הערת האזהרה מיהרה ופנתה אל המשיבים בדרישה להסירה. במכתב מיום 21.11.07 (נספח 3 לסיכומי המבקשת) טענו באי-כוחה כי לאור הוראות ההסכם לא התקיימו התנאים שיאפשרו רישום הערת האזהרה, ולפיכך "רישום הערת האזהרה, במועד ובאופן בו נעשה, נעשה שלא כדין, בניגוד להסכם המכר ובחוסר תום לב קיצוני וחמור, ומטרתו היחידה היא ניסיון לזכות שלא כדין בביטחון להתחייבויות שניתנו, ככל שניתנו, על ידי גיל מסטיי בלבד, עימו עשיתם, כנראה, עיסקה אחרת". עוד הוסיפו כי אם לא תימחק הערת האזהרה, יפעלו הם למחקה באמצעים העומדים לרשותם; והוסיפו והדגישו כי הסכם המכר חסר תוקף.

8.       בין לבין, במסגרת הליך הפירוק, אישר בית המשפט את הסדר הנושים שהציג הנאמן לחברות שבשליטת גיל מסטיי ושמעון מידני. המשיבים כאן היו אף הם בין הנושים בהליך ההוא. בהחלטתו מיום 14.8.08 (בש"א 3510/08) קבע בית המשפט כי המשיבים הם נושים של חברת אלומות מ.ג. ניהול וייזום בע"מ, וכי "מעמדם כנושים ותוקף הבטוחות אשר ניתנו להם ע"י החברה ייבדקו על ידי המנהל המיוחד" (פיסקה 22 להחלטה).

9.       את הערת האזהרה המשיבים לא מחקו. הנאמן שמונה על-ידי בית המשפט על חברת אלומות מ.ג. ניהול וייזום, המחזיקה כזכור ב-50% ממניות המבקשת, ביקש מבית המשפט להורות לו לחתום על בקשה למחיקת הערת האזהרה (בש"א 4535/08), המסתמכת על ייפוי הכוח הנ"ל. בבקשה כתב כי מחיקת ההערה נחוצה כדי לאפשר את מכירת המקרקעין למשקיע חיצוני, על מנת שחברת אלומות בקעה תוכל לפרוע את חובה לבנק אוצר החייל. ביום 10.12.08 ניתנה החלטת בית המשפט, ולפיה הותר לנאמן לחתום על הבקשה, משום שאין בעצם הגשת הבקשה כדי להשפיע על זכויותיהם של המשיבים, שהרי הגשת הבקשה איננה מוחקת את ההערה. בית המשפט הוסיף והציע לצדדים להסמיכו להכריע בשאלה המהותית, האם יש למחוק את הערת האזהרה אם לאו, על סמך החומר שהציגו לפניו; המשיבים נאותו להצעת בית המשפט, אולם המבקשת סירבה. היא החליטה, כלשונה בסיכומיה (סעיף 35), "לנסות למצות את ההליכים בפני לשכת רישום המקרקעין". השאלה לא הוכרעה אפוא.

10.     המבקשת הגישה ללשכת רישום המקרקעין ביום 11.1.2009 בקשה לביטול הערת אזהרה, בהסתמך על ייפוי הכח הנ"ל (נספח 7 לסיכומי המבקשת). בד-בבד, פנה ב"כ המבקשת אל מנהלת לשכת רישום המקרקעין בירושלים במכתב: "אנא רשמי לפנייך כי המסמך שנחתם ביום 13.7.2007 לא מקנה לה"ה שמש אפשרות לרשום הערת אזהרה על זכויותיה של החברה במקרקעין, וכי החברה הודיעה לה"ה שמש בדבר ביטול ההסכם שבין הצדדים, ככל שקיים".

תשובת מנהלת לשכת רישום המקרקעין ניתנה ביום 19.1.2009, בזו הלשון: "מתוך עיון בכל המסמכים ובין היתר בהחלטת ביהמ"ש עולה שיש מחלוקת בין הצדדים וכי בית המשפט קבע כי במידה ויתבקש לכך יכריע בעניין מחיקת האזהרה. בנסיבות אלו אין באפשרותי להורות על מחיקת ההערה הנ"ל, עד לקבלת אישור ביהמ"ש" (נספח 8 לסיכומי המבקשת). המבקשת שבה ופנתה בבקשות חוזרות למחיקת הערת האזהרה, אולם הן שבו ונדחו.

11.     בהחלטה נוספת במסגרת הליך הפירוק, ביום 22.1.09, אישר בית המשפט את מכירת מניות המבקשת שהיו בידי אלומות מ.ג. ניהול וייזום בע"מ לבעל המניות השני, בלימן הולדינגס.

12.     על החלטת מנהלת לשכת רישום המקרקעין שלא למחוק את הערת האזהרה הגישה המבקשת ערר לממונה על מרשם המקרקעין, והחלטת הממונה ניתנה ביום 10.6.2009. בהחלטתה (נספח 9 לסיכומי המבקשת) דנה הממונה בשתי הסוגיות שבמחלוקת: הן בשאלה האם רישום הערת האזהרה נעשה מתחילה כדין, הן בשאלה האם רשאית המבקשת כעת לבטלה. לגבי הסוגיה הראשונה קבעה כי רישום הערת האזהרה נעשה כדין. די בכך שרשם המקרקעין ישתכנע כי קיימת התחייבות בכתב לעשות עסקה במקרקעין כדי לרשום הערת אזהרה. תכליתו של המרשם אינו רק ביחסים שבין הצדדים אלא גם כדי להזהיר צדדים שלישיים, ולפיכך אין נפקות לתניות חוזיות בין הצדדים בעניין זה.

13.     לעניין מחיקת ההערה קבעה הממונה כי לא התקיימו התנאים הקבועים בחוק המאפשרים לעשות כן. על ייפוי הכח, שבהסתמך עליו ביקשה המבקשת למחוק את ההערה, אין ניתן להסתמך, משום שחילוקי הדעות לגבי שאלת זיופו נפרשו בפני בית המשפט, ועליו להכריע לגביהן. כל עוד לא הכריע בהם בית המשפט צדקה רשמת המקרקעין בסירובה להסתמך על ייפוי הכח. גם שאלת בטלותו של הסכם המכר נתונה במחלוקת בין הצדדים, ולפיכך לא היה ברור לרשמת כי אכן בטל הוא. במצב דברים זה נכון עשתה הרשמת - לדברי הממונה על המרשם - כשנמנעה מלמחוק את הערת האזהרה, כי שאלת תוקפו של ההסכם צריכה להתברר בהליך שיפוטי, בהסתמך על עדים וראיות, ולא בהליך מינהלי בפני הרשם. לפיכך דחתה הממונה את הערר, תוך שציינה את זכות הערעור הנתונה לצדדים לבית המשפט המחוזי כקבוע בחוק המקרקעין.

14.     חמישה חודשים לאחר מכן הוגשה תובענה זו. המבקשת שבה ומבקשת צו הצהרתי כי הערת האזהרה נרשמה שלא כדין, בניגוד להוראות הסכם המכר שבין הצדדים ולפיכך דינה להימחק; צו הצהרתי כי הסכם המכר בוטל כדין; צו עשה המורה ללשכת רישום המקרקעין למחוק את הערת האזהרה; ולהתיר לה לפצל את סעדיה כך שתוכל להגיש תביעה כספית בגין הנזקים הכספיים שנגרמו לה עקב רישום הערת האזהרה.

טענות המבקשת